本报记者 王丽新

“险资”晋升为去年中国对外房地产投资的活跃企业。2014年，除了开发商加码海外投资力度之外，”险资”在忙于举牌国内上市房企之际，对海外物业的投资动作也颇“猛”。

《证券日报》记者从莱坊机构获得的最新数据显示，近年来中国对外房地产投资金额大幅增加，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。这意味着中国对外房地产投资在6年间涨了24倍。

对此，莱坊机构相关负责人向本报记者透露，澳大利亚、英国和美国是中国开企业和高净值人群最为关注的投资领域。此外，2014年，“险资”企业大举进军海外房地产业务，而且投资规模相对较高。

房企加码海外业务投资

“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明向记者表示，其中，中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

莱坊认为，中国对外投资的首轮浪潮受主权财富基金投资各种优质资产以及银行购置自用物业所带动。而在第二轮浪潮中，大型开发商开始在海外市场开发物业项目，寻求多元化发展。直至当前推进的第三轮浪潮中，国内投资基金和保险公司正积极寻求核心及高回报的物业投资机会。

值得注意的是，如今第四轮投资浪潮正在兴起，其中投资者的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化和难以预测。这些投资者包括超高净值人士（UHNWIs）、中小型国有企业和民营开发商。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅透露，除了万达、绿地等大型开发商积极拓展海外业务外，一家中国内地的私人企业在澳大利亚对房地产的投资总额已经超过了碧桂园和绿地。

而对于中国对外房地产投资6年间暴增24倍迅猛增长的主要原因，王家明表示，“中国的政策环境推动投资者进行多元化的海外扩张；国内市场需求放缓；海外市场拥有更可观的回报率。”

换言之，中国市场放缓（回报低、缺乏值得投资的项目和住宅市场淡静）持续影响中国投资者和开发商。在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下，中国的机构投资者、银行和开发商持续活跃在投资市场上。

事实上，国内楼市进入“白银时代”后，利润率不断被压缩，融资成本却仍旧居高不下，而从海外资本市场来看，获得贷款的利率相对较低，增厚了投资回报率。

以澳大利亚为例，王家明向记者透露，鉴于澳大利亚商业贷款额度能够达到整体项目的70%，而且贷款成本在4%-5%之间，而在澳大利亚投资房产的回报率维持在6%-7%之间，因此不管中国企业手里有多少现金，一般也会选择贷款方式投资。

“险资”出海投资迅猛

值得注意的是，在“出海”狙击海外房地产业务的企业中，“险资”2014年的表现似乎更有看头。

莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。

纪言迅指出，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此投资规模相对较大。此外，根据莱坊对中国海外投资的了解，前20家中国保险公司中有40%的公司正考虑拓展海外市场。由此可见，未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度。

关于中国的“险资”企业们看上了海外哪些业态的地产物业，王家明表示，“险资”出击海外地产业务一般投资写字楼物业，近期酒店也成为“险资”重点考虑范围。纪言迅补充道，“险资”投资海外地产主要集中在标准型建筑，更注重风险和回报的平衡，同时也会考虑到同行竞争。

以阳光保险投资的悉尼喜来登酒店为例，其每年的租客率高达95%-99%，远高于悉尼酒店市场平均85%的租客率水平，因此该类高端酒店是中国“险资”投资的主要目标。当然，当大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资者也开始分散投资项目以实现多元化发展，包括由过去投资核心写字楼和住宅开发到现在转向开发休闲和工业等物业。

更为令市场关注的是，中国企业和投资者对外投资房地产业务的脚步颇有迈得更快之意。2015年1月份，万达收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。另据消息人士向《证券日报》透露，复星集团与澳大利亚地产与基础设施投资公管理公司Propertylink联合宣布签约收购澳大利亚一宗办公楼物业，且该项目是配置在复星旗下保险资产中的。

对此，王家明直言，“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。”此外，中国开发商的“出海”意愿近年来确实表现得较为激进，据莱坊监测显示，前20家开发商中，已有一半投资海外。如果把中小型投资者也考虑在内，中国对外房地产投资的潜力很大。鉴于此，中国企业和投资者更要把控“出海”的风险。